一文全析：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)——房產(chǎn)原值構(gòu)成

對于非出租房產(chǎn)來講，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%（具體比例各省自定）后的余值計算繳納。（注1：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。）對于房產(chǎn)稅來講，“房產(chǎn)原值”是個重要概念；本文解析一下，“房產(chǎn)原值”由哪些部分構(gòu)成？

一、房產(chǎn)購入價格或者自建造價

房產(chǎn)原值適用會計標(biāo)準(zhǔn)，即 “固定資產(chǎn)”科目賬面原值。

需要注意的是，對依照房產(chǎn)原值計稅的（非出租）房產(chǎn)，如果沒有按照會計規(guī)定計入“固定資產(chǎn)“科目，也要按照上述原則計算繳納房產(chǎn)稅。

注2：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，不包含可以依法抵扣的增值稅額。

二、裝修費用

固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，比如房屋裝修費用，滿足與該房屋有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)、該項成本能夠可靠地計量這兩個條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)（房屋）成本，構(gòu)成房產(chǎn)稅計稅依據(jù)。

三、附屬設(shè)施

（一）暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；

（二）各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；

（三）電梯、升降機、過道、曬臺等。

（四）消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等。

注3：如果裝修及附屬設(shè)施過程中替換部分，可扣減原來相應(yīng)價值。對于易損壞、常更換之零配件，更新后可不再計入（這屬于日常修理費用）。

四、住房維修基金、配套費等規(guī)費

五、耕地占用稅、契稅等稅費

注4：外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等。

注5：印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，按照現(xiàn)行規(guī)定計入“稅金及附加”科目，不構(gòu)成房產(chǎn)原值，不作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)。

六、地價

對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

比如說：土地價值1000萬元。如果容積率0.3，就按照600萬元并入房產(chǎn)原值；如果容積率0.6，那就是1000萬元全額并入房產(chǎn)原值了。