若有增值稅減免，不含稅收入如何確定：“1/（1+征收率）”還是“含稅收入-實(shí)繳稅額

全面營改增之后，作為個人所得稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種的計(jì)稅依據(jù)或者計(jì)稅收入，顯然應(yīng)為不含增值稅收入，這當(dāng)然毫無疑問。但有時候，在計(jì)算不含增值稅收入時，則會產(chǎn)生一些異議。

一、增值稅減免時的不含稅收入

我們舉例來講：甲公司（一般納稅人，向住建設(shè)部門開業(yè)報(bào)備、從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)）2021年10月向個人出租住房，取得（含增值稅）租金50000元。甲公司選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

甲公司應(yīng)納增值稅額=50000÷（1+5%）×1.5%=714.29元

關(guān)于這個計(jì)算過程，本身沒有問題；這在“國家稅務(wù)總局公告2016年第16號”等文件有明確規(guī)定。

那么，在計(jì)算房產(chǎn)稅時，這個不含稅收入怎么計(jì)算呢？

公式一：

不含稅收入=50000÷（1+5%）=47619.05元

公式二：

不含稅收入=50000-714.29=49285.71元

顯然，二者是有差異的；事實(shí)上，就是差在增值稅免征的那個3.5%上。

那么，依據(jù)哪個數(shù)字計(jì)算房產(chǎn)稅呢？我們來看“財(cái)稅〔2016〕43號”文件規(guī)定，免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

也就是說，對于免征的這“3.5%的增值稅”，在計(jì)算房產(chǎn)稅時，是不作扣減的。即應(yīng)當(dāng)采用公式二，以49285.71元作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)。

注（一）：個體工商戶、其他個人出租住房，也是適用“按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅”。

我們再來看一個土地增值稅的情況。

二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征依據(jù)

例如：乙公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，2021年10月預(yù)售所開發(fā)的商品房，取得預(yù)收房款（含增值稅）1000萬元，增值稅適用一般計(jì)稅方法。

乙公司應(yīng)預(yù)繳增值稅=1000÷（1+9%）×3%=27.52萬元

注（二）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其自行開發(fā)的商品房，增值稅預(yù)征率是3%。

那么，乙公司對于上述預(yù)收款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)以什么金額作為預(yù)繳土地增值稅的計(jì)算依據(jù)呢？同樣，這兒也是有兩個公式，而產(chǎn)生爭議。

公式一：

不含稅收入=1000÷（1+9%）=917.43萬元

公式二：

不含稅收入=1000-27.52=972.48萬元

首先，我們說，公式二也是有個文件依據(jù)。

“國家稅務(wù)總局公告2016年第70號”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

然而，曾經(jīng)有人提出過，此文件關(guān)于上述公式，使用了“可”這個措辭。也就是說，并非強(qiáng)制必然這樣計(jì)算；那么，依照公式一行不行呢？

這個問題可能存在一定爭議，有待進(jìn)一步明確吧。