第一步 區分業務情形 房屋租賃 收取水電費 VS 物業管理服務 收取水電費
第二步 區分處理方式 情形一 房屋租賃收取水電費 處理方式一：實際用量結算水電費 提供房屋租賃服務的納稅人，按實際用量結算水電費屬于轉售應稅貨物，按照水、電的適用稅率/征收率開具增值稅發票。 增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，收取水費按照9%計算繳納增值稅，相應取得的水、電費進項稅額可以抵扣。 增值稅小規模納稅人收取的水電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。 處理方式二：水電全包 提供房屋租賃的納稅人，出租時采用水電全包的方式，即租金中包含水電費的，按照不動產經營租賃服務開具增值稅發票。 增值稅一般納稅人按照9%計算繳納增值稅，如出租方取得房屋的時間是在2016年4月30日之前的，則可按照簡易計稅辦法依5%的征收率計算繳納增值稅。 增值稅小規模納稅人按5%計算繳納增值稅。 情形二 物業管理服務收取水電費 處理方式一：實際用量結算水電費 水費： 根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。相應取得的進項不得抵扣。 電費： 提供物業管理服務的納稅人，按實際用量結算電費屬于轉售應稅貨物，按照電的適用稅率/征收率開具增值稅發票。 其中增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額可以抵扣。 增值稅小規模納稅人收取的電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。 處理方式二：水電全包 提供物業管理服務的納稅人，服務時采用水電全包的方式，即物業費中包含水電費的，按照物業管理服務開具增值稅發票。其中，增值稅一般納稅人按照6%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額可以抵扣。 增值稅小規模納稅人按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項稅額不得抵扣。