《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十條規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。《增值稅預繳稅款表》填表說明對需要預繳增值稅的范圍做了進一步解釋，即，“房地產開發企業預售自行開發的房地產項目，按規定在稅務機關預繳增值稅時，填寫本表。其中，‘銷售額’欄次填寫本期收取的預收款（含稅），包括在取得預收款當月或主管稅務機關確定的預繳期取得的全部預收價款和價外費用。”也就是說需要預繳增值稅的僅限于預售自行開發的房地產項目。而對于預售的概念，《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）第三條對商品房現售和預售做了明確區分，即“商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。”現房簽訂的是《商品房現房買賣合同》，而期房簽訂的是《商品房預售合同》?。基于以上規定，現房銷售是指在不動產達到交付條件后進行的銷售，收取的銷售款項不同于預收款方式銷售不動產所收取的預收款，因此不應按照3%的預征率預繳增值稅，而應按適用稅率征稅?。如湖北省營改增問題集41.現房銷售是否要按3%預繳增值稅？現房銷售是指，在不動產達到交付條件后進行的銷售。現房銷售應按納稅義務發生時間計算繳納增值稅。現房銷售收取的銷售款項不同于預收款方式銷售不動產所收取的預收款，不應按照3%的預征率預繳增值稅，應按適用稅率征稅。現房銷售在增值稅稅納稅義務發生時間上，根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間，為納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。具體到房地產開發企業，各地的通行做法是，以交房時間作為增值稅納稅義務發生時間，計算繳納增值稅。比如湖北省營改增問題集規定：房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。當然，如果房地產企業在銷售現房時選擇先開具發票，那么開具發票的當天即為增值稅納稅義務的發生時間。此時，無論銷售款項是否已全部收訖，都應按照發票開具的時間來確認納稅義務。例如，某房地產公司銷售自行開發的商業房產項目，合同約定的交房時間為2021年10月，客戶付款時間也是2021年10月。盡管交房后只收到50%的房款且未開具增值稅發票，但增值稅納稅義務已經發生，需要申報繳納增值稅。
