2024年4月30日中共中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。中央政策出臺后，有的地方政府以選定的專業化國有企業作為收購主體，以合理價格收購在本地行政區域征集的已建成未出售的商品房用作保障性住房。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。征收開發的商品房作為保障性住房，被征收方如何繳納增值稅、土地增值稅？征收方是否繳納契稅？征收方與被征收方是否繳納印花稅？一、增值稅。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3 營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定：“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者”免征增值稅。以及《財政部 稅務總局關于明確無償轉讓股票等增值稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2020年第40號)規定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關有形動產、不動產補償費的行為，屬于《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》(財稅〔2016〕36號印發)第一條第(三十七)項規定的土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的情形。《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務院令第590號）第八條規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。第二十六條規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定。根據《物權法》第148條的規定，收回國有土地使用權的補償，分為兩部分，一是該土地上的房屋及其他不動產給予補償，二是退還相應的出讓金。房屋及其他不動產給予補償是收回國有土地使用權補償的分項明細，國有土地使用權的補償包括對房屋及其他不動產給予補償。但在實務操作中，征收開發的商品房作為保障性住房免征增值稅很難達到條件：一是征收主體是國有企業，而不是政府或政府職能部門或土地收儲中心。二是免征增值稅的納稅人應當取得縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件或者土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件為前提。征收開發的商品房作為保障性住房不可能出具收回土地的文件。所以，國有企業征收房地產企業開發的商品房作為保障性住房，房地產企業應當依法按照銷售不動產繳納增值稅。二、土地增值稅。《財政部 國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部 國家稅務總局公告2019年第61號）、《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于保障性住房有關稅費政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2023年第70號）規定：企業事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。但對于房地產開發企業銷售新建房屋作為保障性住房的是否免土地增值稅未作出規定。保障性住房并未被作為一個單獨的土地增值稅清算單位，稅務機關對其土地增值稅清算時，會將其歸入普通住宅類，與普通住宅一起計算繳納土地增值稅。如果因國家建設需要依法征收、收回的房地產，也可以免征土地增值稅。但這一規定也與征收開發的商品房作為保障性住房的直接關聯性不強。征收開發的商品房作為保障性住房是否預繳土地增值稅？以湖北省為例，根據《國家稅務總局湖北省稅務局關于我省土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告》（國家稅務總局湖北省稅務局公告2018年第6號）規定，房地產開發項目中，對建造的政府廉租房、公共租賃住房等保障性住房、以及建造的限套型、限房價、限銷售對象等“雙限”、“三限”房屋，暫停預征土地增值稅。因此，房地產開發企業銷售新建房屋作為保障性住房可以不預繳土地增值稅。三、契稅。《?財政部 稅務總局住房城鄉建設部關于保障性住房有關稅費政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2023年第70號）規定，?對保障性住房經營管理單位回購保障性住房繼續作為保障性住房房源的，?免征契稅。這里需要注意的是：以國有企業作為收購主體，該國有企業必須要增加經營范圍，負責保障性住房的分配、運營、使用、退出和管理。 ?四、印花稅。根據《?中華人民共和國印花稅法》?的相關規定，?不動產產權發生轉移時，?納稅人應當向不動產所在地的主管稅務機關申報繳納印花稅。?這意味著，?當房地產企業銷售房屋，?即不動產產權發生轉移時，?需要繳納產權轉讓印花稅。?但根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于保障性住房有關稅費政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2023年第70號）規定：對保障性住房經營管理單位與保障性住房相關的印花稅予以免征。
