案例：A公司購買B公司的舊廠房，土地及房屋作價3000萬元（無法區分土地和房屋價值），按照雙方約定，購房款采取分三年分期支付。分期付款方式購買的舊廠房如何財稅處理？一、購買舊廠房是否必須區分土地和房屋價值？《會計準則第6號---無形資產》規定：“企業外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應對支付的價款按照合理的方法（一般按公允價值）在土地和地上建筑物之間進行分配；如果確實無法合理分配的，應全部作為固定資產核算。”因此，在《企業會計準則》下，土地使用權一般應在無形資產科目核算。但對外購的房屋建筑物如果確實無法合理分配的，應全部作為固定資產核算。本案中，因購買的舊廠房無法區分土地和房屋價值，因此，購買舊廠房所包含的土地價值應一并計入“固定資產”核算。在企業所得稅上，土地攤銷年限和固定資產折舊年限不是一致的，但對于無法區分房屋和土地價值時，企業所得稅應當如何處理？企業所得稅并沒有作出明確規定。根據企業所得稅規定，稅法有明確規定的，按稅法規定執行；稅法沒有規定的，一般可按財務會計制度執行。因此，購買的舊廠房確實無法合理分配的，應全部作為固定資產核算，按照固定資產折舊的規定進行稅前扣除。二、購買舊廠房的折舊年限如何確定？從會計核算的角度來看，根據《企業會計準則第4號--固定資產》第十五條規定，企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的使用壽命，固定資產的使用壽命不得隨意變更。但是，企業至少應當于每年年度終了，對固定資產的使用壽命進行復核，使用壽命預計數與原先估計數有差異的，應當調整固定資產使用壽命。所以，購買的舊廠房的折舊年限，是由企業進行合理確定，不要考慮企業所得稅規定的折舊年限。在企業所得稅上，《企業所得稅法實施條例》規定，房屋、建筑物的折舊年限為20年。對企業購入的舊固定資產,其折舊年限可按不短于《企業所得稅法實施條例》規定的最低折舊年限減去已使用年限后剩余年限計提折舊。因此，企業應提供所購買舊房已使用年限的證據。比如購買的舊廠房已使用10年，則應當在剩余的10年內折舊稅前扣除。三、購買舊廠房計提折舊是否預計凈殘值？預計凈殘值，是指假定固定資產預計使用壽命已滿并處于使用壽命終了時的預期狀態，企業目前從該項資產處置中獲得的扣除預計處置費用后的金額。《企業會計準則第4號--固定資產》第十五條規定，企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的預計凈殘值。固定資產的預計凈殘值一經確定，不得隨意變更。但是，企業至少應當于每年年度終了，對固定資產的預計凈殘值進行復核，預計凈殘值預計數與原先估計數有差異的，應當調整預計凈殘值。在企業所得稅上，根據企業所得稅稅法的規定，企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的預計凈殘值。固定資產的預計凈殘值一經確定，不得變更。也就是說，企業所得稅對固定資產是否預計凈殘值沒有硬性規定，但如果在固定資產初始計量時預計了凈殘值則不得變更。但會計上并非是絕對不得變更，由此會形成稅會差異。四、購買舊廠房原值如何確定？《企業會計準則第4號--固定資產》第八條規定，外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。因此，為購買房子所支付的買價、支付給中間人的傭金、買方契稅、買方印花稅、買賣合同交易稅費及合同鑒證費、抵押合同交易稅費及合同鑒證費、權證辦理費用等應當計入固定資產原值。另外，《企業會計準則第4號--固定資產》第八條規定，購買固定資產的價款超過正常信用條件延期支付（付款期限在一年以上），實質上具有融資性質的，固定資產的成本以購買價款的現值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現值之間的差額，除按照《企業會計準則第17號——借款費用》應予資本化的以外，應當在信用期間內計入當期損益。在企業所得稅上，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第五十六條規定：“企業的各項資產，包括固定資產、生物資產、無形資產、長期待攤費用、投資資產、存貨等，以歷史成本為計稅基礎。 前款所稱歷史成本，是指企業取得該項資產時實際發生的支出。”第五十八條規定：“外購的固定資產，以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為計稅基礎。”由此可見，固定資產確認的原值與會計是一致的，但對分期付款方式購買的固定資產，企業所得稅是根據應支付的價款為基礎作為計稅基礎，并且企業所得稅不認可融資費用。但會計購買固定資產付款期限超過一年以上的，是以購買價款的現值為基礎確認固定資產的會計基礎，融資費用確認為財務費用，由此會形成稅會差異。
